Наши публикации

издание: Бизнес Онлайн

дата публикации: 22.04.2021

автор: Руслан Халиуллин

Застройщики картельный сговор отрицают: всему виной ажиотажный спрос, дефицит земли, гастарбайтеров и стройматериалов

Указание президента России Владимира Путина посмотреть на рост цен на жилье в регионах «с точки зрения ФАС» не осталось без внимания в РТ. УФАС по Татарстану сам бог велел отыскать ценовой сговор на рынке жилья — средняя стоимость «квадрата» в Казани подобралась к 105 тыс. рублей. Ведомство Айрата Шафигуллина уже проверяет ценообразование на стройрынке. Застройщики же отметают подозрения в сговоре. Эксперты говорят, что сдержать рост цен поможет только конкуренция и наращивание объемов строительства. О том, кто виноват в ценовом ралли, — в материале «БИЗНЕС Online».

«Рынку послан сигнал: господа, не заиграйтесь — придет папа и сделает а-та-та»

Ценник в 100 тыс. рублей за квадратный метр нового казанского жилья, конечно, поражает воображение, но цены и не думают останавливаться. По данным портала Domofond.ru, с декабря 2020-го по март 2021 года средняя стоимость «квадрата» в новостройках столицы РТ выросла еще на 6,8% до 104,6 тыс. рублей.

Рост цен на жилье по стране беспокоит правительство и президента. «Это не просто рост цены — такой существенный рост, — заявил Владимир Путин на совещании с кабмином РФ. — Понятно, скажем, еще Дальний Восток подскочил — не буду объяснять, сами все знаете. Но в европейской-то части? 30 [процентов], 20 — это… Конечно, Марат Шакирзянович (вице-премьер РФ Марат Хуснуллин — прим. ред.) прав, мы об этом тоже говорили, необходимо создание дополнительного предложения прежде всего на рынке жилищного строительства. Но надо посмотреть на данную проблему с точки зрения ФАС, посмотреть, что там происходит».

Путин на видео, похоже, излучает недовольство ситуацией. Изучая документ, где перечислены цифры роста цен, он подчеркивает слова о дополнительном предложении на рынке жилья.

А в тот момент, как он упоминает ФАС, на видео заметно, что Хуснуллин довольно активно кивает, видимо, соглашаясь, что антимонопольщикам будет чем заняться. Напомним, что незадолго до этого совещания в интервью ведущему Владимиру Познеру, объясняя рост цен, вице-премьер намекнул на «чисто спекулятивный интерес» производителей и продавцов стройматериалов.

В Казани, по оценкам президента РТ Рустама Минниханова, прозвучавшим позже на заседании комиссии Госсовета РФ по строительству, рост цен на 1 кв. м составил 18,6%. При этом в 2019 году был сопоставимый рост — 14,3%. «Мы проанализировали ситуацию в 15 городах-миллионниках — разница в росте цены в 2020 году по сравнению с 2019-м составляет от 2 до 10 процентов», — сказал президент РТ.

Конечно, данные разных источников отличаются друг от друга. В частности, на Avito оценивают казанский «квадрат» в 103 тыс. рублей. Если сравнивать с мартом-2020, то годовой прирост уже перевалит за 30%. Казань, конечно, не единственный город, где подорожало жилье. Взлет цен на недвижимость характерен для страны в целом. Столица РТ — на четвертом месте по его темпам в РФ среди городов-миллионников. Лидером стал растущий по численности населения Омск, где за год ценник подскочил аж на 50%. Вровень с Казанью идет Нижний Новгород — плюс 30%. Но из-за низкой базы цена «квадрата» новостройки в столице ПФО выросла «только» до 95 тыс. рублей, в Казани планка была взята в ноябре прошлого года.

Как стало известно «БИЗНЕС Online», возглавляемое Айратом Шафигуллиным татарстанское управление федеральной антимонопольной службы предвосхитило пожелания вице-премьера и президента страны. Еще в марте в райисполкомы городов и весей РТ были отправлены запросы о ценах на новостройки. «Проводится анализ поступившей информации», — сообщили в антимонопольной службе и немного пессимистично добавили, что в ведомство не поступало заявлений о нарушении антимонопольного законодательства при формировании цен на жилье, товары и стройматериалы. По всей видимости, ФАС сосредоточится на поиске картельного сговора застройщиков при возведении жилья — больше ведомство вряд ли что-то может предложить.

Почему власти вдруг озаботились ростом цен? С одной стороны, жилье все же должно оставаться доступным — такова социальная миссия государства. Для этого есть не только ипотечные инструменты, но и прямая поддержка, например в виде маткапитала. С другой — слишком высокая цена в условиях недостаточно высоких доходов населения прямо повлияет на спрос. Будут меньше покупать жилья — в топку полетят планы строить 120 млн кв. м вместо ежегодных 75 млн, что есть сейчас. Стагнация обернется катастрофой банковского сектора и банкротствами застройщиков, что уж точно никому не надо, полагает один из собеседников «БИЗНЕС Online». «Поэтому рынку и послан сигнал: господа, не заиграйтесь — придет папа и сделает а-та-та», — говорит он. Однако, с другой стороны, низкая цена «квадрата» поставит крест на механизме комплексного развития территорий, потому что их освоение требует денег, а значит, спровоцирует расширение городов со всеми вытекающими последствиями загородного строительства «человейников»: требования жителей Куюков, Салмачей, Вознесения всем известны, как и утренне-вечерние пробки на въездах в Казань.

Застройщики отрицают сговор: виноваты спрос, дефицит гастарбайтеров и взлет цен на стройматериалы

Застройщики, конечно, отвергают подозрения о ценовом сговоре. Они согласны с Хуснуллиным: виноваты и стройматериалы, и стоимость рабочей силы (по мнению вице-премьера, она выросла вдвое), и переход на эскроу-счета, где лежит триллион беспроцентных денег покупателей квартир. Льготная ипотека — фактор далеко не главный.

«В Казани сложилась здоровая конкуренция между девелоперами: тут работает большое количество не только местных компаний, но и из других регионов, — полагает директор группы компаний „СМУ-88“ Илья Вольфсон. — Потому рост цен продиктован рыночными условиями: это высокий спрос, объективный дефицит предложения и рост себестоимости строительства. К тому же не стоит забывать про вторичный рынок со множеством частных предложений».

Как повлиял на цены переход на проектное финансирование, объясняет заместитель генерального директора девелоперской компании «Унистрой» Искандер Юсупов. «Да, с одной стороны, это дополнительная гарантия для клиентов, — говорит он. — Но с другой — застройщики несут расходы на строительство, получая деньги только после его завершения. Потому продавать жилье на старте по низким ценам просто нет смысла. Рабочие не хотят идти на стройку, а из-за дефицита рабочей силы стоимость оплаты труда стремительно идет вверх. Сейчас активно ищем по стране подрядчиков, готовых взять на себя строительные и отделочные работы, но среди российских компаний желающих не так много. Поэтому не исключено, что в будущем придется пересмотреть какие-то технологии строительства и адаптировать их под существующие реалии рынка».

В минстрое РТ в ответ на запрос нашего издания сообщили, что немаловажным фактором подорожания жилья в четвертом квартале 2020 года стало снижение ставок по банковским вкладам и нестабильность рубля. В результате возник повышенный спрос на жилую недвижимость как одного из направлений инвестирования и сохранения средств. Кстати, в долларовом эквиваленте цена казанского «квадрата» с 2013 года упала на 30% до ,3 тысячи. А как известно, после резкого падения ценник в валюте медленно, но верно подтягивается к прежним уровням.

Минниханов указывает на еще один фактор — вынужденное «обеление» стройки. «Эффективная система налогового администрирования лишила стройкомплекс оптимизационных затрат. Сегодня это невозможно. Даже в бюджетном строительстве мы были вынуждены применить повышающие индексы», — объяснял причины роста цены «квадрата» президент РТ. Отметим, что на данном фоне может подорожать социальная ипотека: тут не смогут долго держать цену на уровне 42,5 тыс. рублей за «квадрат».

Как доказать сговор и чем это грозит нарушителям?

Насколько велики шансы ФАС прижать к ногтю застройщиков? По федеральному закону «О защите конкуренции» один из признаков ограничения конкуренции — рост цены товара, не связанный с изменениями общих рыночных условий. При этом в случае возбуждения антимонопольного дела валютные колебания или отсутствие гастарбайтеров не станут смягчающими обстоятельствами, сообщили «БИЗНЕС Online» в татарстанском УФАС. Но эти обстоятельства, несомненно, повлияют на результаты экспертного заключения или аналитического отчета службы, говорит руководитель гражданской практики ЮА «ЮНЭКС» Руслан Халиуллин. «Необходимо понимать, что само по себе повышение цены жилья еще не свидетельствует о наличии картельного сговора между участниками рынка», — отмечает Халиуллин.

В возбужденных картельных делах антимонопольщики используют прямые и косвенные доказательства. Первые позволяют сделать однозначный вывод о наличии между субъектами рынка подписанных антиконкурентных соглашений, но это редкость! Чаще антимонопольщики приводят косвенные доказательства в виде документов, подтверждающих одинаковое поведение участников рынка. Учитывают неофициальные контакты представителей компаний, электронную переписку, показания свидетелей. Доказательством по делу может стать экспертное заключение и/или аналитический отчет антимонопольной службы.

Какое наказание грозит участникам картельного сговора?

«Доказать картельный сговор довольно сложно и маловероятно. Расследование антимонопольного дела может растянуться на год, — говорит адвокат Владимир Гусев. — Проверка — это скорее акт предупреждения о неразумном росте цен».

Застройщики рассчитывают получить от ФАС точный анализа ситуации. «Вряд ли УФАС выявит в Казани какие-то нарушения, но эта проверка важна, — считает Вольфсон. — Антимонопольная служба — беспристрастный арбитр! Возможно, проверка приведет к новому комплексу мер стимулирования строительства жилья».

Надо больше строить, но на это уйдут годы

Разбираясь в генезисе дикого роста цен на квартиры в Казани, остановимся на факторе резко увеличившегося спроса. Удорожание в 25 тыс. рублей — это все же не зарплата строителей и не подорожавшая арматура! Это попытка сдержать спрос, завышая цены. Напротив, Путин говорит, что в качестве ответа на активность потребителей необходимо создание дополнительного предложения на рынке. Это прозрачный намек на то, что государство готово задействовать административные рычаги. Конечно, напрямую, постановлением правительства цены на жилье заморозить не получится, как это было в случае с сахаром и растительным маслом. На строительном рынке слишком сложная система ценообразования. Но инструменты антимонопольной службы государство явно задействует по полной программе.

При этом квартиры не пирожки и не колбаса, увеличить производство которых раз плюнуть. Строительство многоквартирного дома даже на участке с сетями занимает около трех лет. Нужно время на подготовку участка, год потребуется на согласование проекта (и особенно в историческом центре, там запросто уйдет и больше). Необходимо преодолеть административные барьеры, без которых упреки в духе «посмотрите, чего наразрешали эти чиновники» будут справедливы. Еще полтора года займет само строительство дома. А если нет дорог и сетей, сроки растянутся до бесконечности. Так что при самых хороших раскладах нарастить темпы удастся нескоро.

А когда? В компании ASG Алексея Семина, который держит в Казани 1,8 тыс. га земли, отмечают, что ключевой вопрос даже не в сроках, а в тех условиях, которые должны создать город и республика с тем, чтобы обеспечить рост предложения на рынке. «Важно, чтобы не возникало искусственных административных барьеров и поддерживались инициативы, — говорит директор по развитию территорий ASG Ринат Аисов. — Например, нашей компанией выдвинута инициатива, позволяющая в случае поддержки к 2024 году создать площадки для строительства дополнительно 1 миллиона квадратных метров жилья, а к 2030-му — еще 4 миллиона». Чтобы подготовить землю, нужна совместная работа города и девелопера.

Для сравнения: в Казани ежегодно сдается около 800 тыс. кв. м жилья — так было со времен Универсиады. Всплеск отмечается лишь на фоне перехода к проектному финансированию — в 2019 году ввели более 1 млн «квадратов», причем почти вся разница, в 200 тыс., пришлась на многоквартирное жилье. Но теперь на рынке дефицит: застройщики из числа топ-5 говорят, что все выставленное на рынок раскупается сразу, в первую очередь традиционно «вымываются» однокомнатные квартиры. Потребители, по всей видимости, готовы приобретать даже по высоким ценам: буквально за год самые обычные квартиры стали стоить столько же, сколько раньше стоил премиум-класс. Сейчас, к примеру, «квадрат» квартиры в доме Пора — реконструированной деревянной «элитке» начала прошлого века — стоит как комфорт-класс в Ново-Савиновском районе.

По мнению Юсупова, глубина дефицита в Казани действительно велика. «Унистрой» замерял уровень предложения квартир: если вдруг завтра остановятся все стройки, то распродать весь имеющийся запас квартир можно за 2–3 месяца. В Уфе, где ЦБ рекомендовал сохранить льготную ипотеку, глубина предложения втрое выше.

Мнение девелоперов подтверждается цифрами. В 2020 году на рынке новостроек Казани реализовывалось 40 проектов — на 41% меньше 2019-го. Число выставленных на продажу квартир в новостройках сократилось на 42,8% до 20,4 тысячи.

В марте 2021 года в городе выдали 12 разрешений на строительство многоквартирного жилья, что в 4 раза больше 2020-го. Казалось бы, неплохо, но половину из них взял Госжилфонд для соципотечного микрорайона «Салават Купере». Четыре разрешения — это продолжение проектов «Светлая долина», «XXI век» от «Ак Барс Дома»; ЖК «Лето» и «Журавли» от «Унистроя». Жилой дом на улице Проточной построит ООО «ПК „Плутоний“», подконтрольное владельцу «Сити-Строя» Валерию Дудинову. Новый крупный проект начинает ТСИ — компания взяла разрешение на возведение дома у строящегося Вознесенского тракта. Это ЖК «Мечта» у промзоны на улице Аделя Кутуя. К 2024 году там построят семь 19-этажных домов. Кроме того, есть «спящие» проекты: например, тот же ЮИТ пока сосредоточен на освоении площадки у Мамадышского тракта, в то время как компания располагает заделами земли как на улице Нурсултана Назарбаева, так и на Гаврилова. Продолжают разработку участков и другие девелоперы — есть пул проектов «Унистроя», «Ак Барс Дома», где-то в перспективе «маячит» московский ПИК…

В целом, если брать топ-5 крупнейших застройщиков Казани, на стадии строительства находится более 1,1 млн кв. метров. Но заметного роста предложения не будет: новые проекты — это лишь замена уже распроданных домов, отмечают эксперты.

Что же до цен, то в условиях высокого спроса бессмысленно надеяться на их снижение: взятая планка средней стоимости в 100 тыс. за «квадрат» может упасть лишь в случае масштабного кризиса. Да и то девелоперы предпочтут поддерживать спрос за счет совместных банковских программ вроде ипотеки со сниженной ставкой. Собственно, они уже начали готовиться к этому в преддверии вероятной отмены льготной ипотеки! Прямой дисконт плохо скажется на продаже квартир инвесторам (им нужен постоянный рост!), а потому вряд ли возможен.

Земельный вопрос: девелоперов сдерживает недостаток денег, зависших на эскроу-счетах

Еще одна проблема недостатка предложения нового жилья связана с земельным вопросом. С переходом на эскроу-счета застройщики фактически потеряли возможность приобретать земельные участки, описывает ситуацию Вольфсон. Новых проектов стало ощутимо меньше — достраивают старые заделы. Существующие процентные ставки и залоговые требования больно бьют по финансовой устойчивости застройщиков. Добавим, что через проектное финансирование сейчас возводят уже примерно 70% объектов и, если девелопер не располагает большим земельным пулом, ему приходится снижать объемы строительства.

Сейчас негде взять денег на обслуживание земельных кредитов — они заблокированы на эскроу-счетах. Доступ к ним появится только года через три. За это время образуется дефицит нового жилья на рынке, а значит, и цены взлетят до небес. Чтобы избежать этого, надо продумать льготные кредиты на покупку земельных участков под строительство под залог самого участка.

В группе ASG, которая занимается постоянным мониторингом земельного рынка, отмечают, что в Казани заметен дефицит готовых участков под строительство. Да, имеются варианты под комплексное развитие территорий, но оно осложнено проблемами сноса и переговорами с владельцами небольших участков. Поэтому девелоперы и уходят за границы мегаполиса, где меньше давление административных барьеров и нет необходимости что-то сносить. Чтобы замедлить рост цен на жилье, в компании видят два пути. Первый — увеличить объемы застройки существующими игроками. Второй — привлечь на рынок новых игроков, повысив уровень конкуренции.

«Но оба пути требуют готовых площадок для строительства — с утвержденной градостроительной документацией и решением вопросов по инфраструктуре, — говорит Аисов. — Поэтому необходимо выстроить четкую систему согласования проектов. Нужно сокращать сроки и стимулировать строительство социальной и инженерной инфраструктуры».

Сегодня каждый застройщик занимается этим сам — под свой участок. Системных, комплексных девелоперов поддерживают по социнфраструктуре через госпрограммы. На свои земли компания Семина готова позвать любых строителей, в том числе из Москвы и регионов РФ, — и пусть «толкаются локтями» по цене. Но для этого застройщиков должно быть не 1–2–3, а 10–15. А ведь кроме компании Семина есть и другие землевладельцы: согласно генплану, сейчас в Казани более 10 тыс. га сельхозугодий, которые предстоит перевести в другую категорию через 10 лет.

Правда, пока все пришедшие в столицу РТ девелоперы ставят среднеказанский ценник — в конце концов, ради чего они пришли в столицу РТ, как не зарабатывать? Благо разогретый льготной ипотекой спрос позволяет не напрягаться.